Kısaca
- İlk belge imar durumudur. Kullanım türünü, emsali ve yüksekliği o belirler.
- Kat yüksekliğinin üst sınırı Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde yazar.
- Otopark ve yangın kaçışı sona bırakılırsa zemin katı ve çekirdeği bozar.
Önce imar durumu: parsele ne yapılabilir?
Aynı sokaktaki iki parselin hakları farklı olabilir. Parsel ticaret alanında mı, karma kullanımda mı, konut alanında olup yalnızca zemin katında mı ticarete izin var? Belediyeden alınan imar durumu belgesi bunu söyler. Çizime ondan önce başlamak boşa emektir.
Sonradan değişmeyen beş karar
- Kolon aralığı. Açık ofis, mağaza ve otopark aynı aks düzenine sığmalıdır. Dar aralık kiracının yerleşimini kısıtlar.
- Kat yüksekliği. Asma tavanın üstünde klima kanalı, sprinkler ve aydınlatma için yer gerekir. Mağaza olacak zemin kat ayrıca düşünülür.
- Çekirdek. Merdiven, asansör, ıslak hacim ve şaftların yeri, katın bölünüp bölünemeyeceğini belirler.
- Otopark. Araç sayısı, rampa ve bodrum derinliği kazı maliyetini doğrudan etkiler.
- Şaftlar ve teknik hacimler. Restoran bacası, jeneratör, trafo ve dış ünite yeri sonradan cepheye eklenirse görüntü bozulur, izin sorunu çıkar.
Yönetmelikler hangi sınırları koyar?
| Konu | Kural nerede? | Plana etkisi |
|---|---|---|
| Kat yüksekliği | Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği madde 28: ticaret bölgesinde zemin kat en fazla 4,50 m, asma katlı zemin kat 5,50 m, diğer katlar 4,00 m (imar planı daha fazlasını vermediyse) | Kat adedi ve tesisat boşluğu |
| Otopark | Otopark Yönetmeliği: sayı kullanım türüne ve alana göre hesaplanır | Bodrum sayısı, rampa |
| Yangın | Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik | Kaçış merdiveni, yangın güvenlik holü |
| Erişilebilirlik | Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve ilgili standartlar | Giriş rampası, asansör |
Tek kiracı mı, çok kiracı mı?
Kendi kullanacağınız bina ihtiyacınıza göre çizilir. Kiraya verecekseniz bugünkü kiracıyı değil sonrakini düşünün. Katı ikiye, dörde bölünebilir kurmak, her bölüme ayrı sayaç ve ıslak hacim bağlantısı bırakmak ilk gün ucuzdur, sonradan pahalı.
Altı dükkân üstü konut olan karma binada bağımsız bölümlerin niteliği projede doğru yazılmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesine göre tapuda mesken görünen bölümde dükkân, lokanta ya da imalathane ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle açılabilir.
Rakamlar ve hesap yöntemi belediyenin plan notlarıyla değişebilir; kesin değerleri proje müellifiniz imar durumuna göre verir.
Bilgilerinizi bırakın, sizi arayalım.
Sık sorulan sorular
Konut olarak ruhsat alınan bina sonradan ofise çevrilebilir mi?
İmar planı izin veriyorsa tadilat ruhsatı ve tapuda cins değişikliğiyle çevrilebilir. Otopark ve yangın şartları yeniden hesaplanır; baştan doğru ruhsat almak daha kolaydır.
Ticari binada zemin kat neden daha yüksek yapılır?
Mağaza ve restoran daha yüksek tavan, vitrin ve havalandırma kanalı ister. Yönetmelik de ticaret bölgelerinde zemin kata daha fazla yükseklik tanır.
İş yeri binası için ilk hangi belge alınır?
Belediyeden imar durumu belgesi. Parselde hangi kullanıma, kaç kata ve ne kadar inşaat alanına izin olduğunu gösterir.
Kaynaklar
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- Otopark Yönetmeliği, Resmî Gazete 22 Şubat 2018, sayı 30340
- Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik (2007/12937)
