Kısaca
- Hukuki çerçeve Türk Borçlar Kanunu'nun eser sözleşmesi hükümleridir (madde 470 ve devamı).
- Fiyatı asıl belirleyen, sözleşme ekindeki proje ve teknik şartnamedir.
- Taşınmaz yapılarda ayıp davaları teslimden itibaren beş yılda zamanaşımına uğrar.
Anahtar teslim neleri kapsar?
Sözün kendisi bir şey garanti etmez. Bir firma için anahtar teslim, boyası bitmiş bina demektir. Bir başkası mutfak dolabını, kombiyi, peyzajı da içine koyar. Kapsamı belirleyen tek şey sözleşmenin ekleridir.
Bu yüzden iki teklifi toplam rakamla karşılaştırmak yanıltır. Teklifler ancak aynı şartnameye verilmişse karşılaştırılır.
Sözleşmede neler olmalı?
- Kapsam ve kapsam dışı işler: kazı, zemin iyileştirme, çevre düzenlemesi, abonelikler ayrı ayrı yazılsın.
- Onaylı projeler ve teknik şartname. Malzeme için marka, seri ya da sınıf belirtilsin; “birinci sınıf” ifadesi ölçü değildir.
- Bedel ve ödeme planı. Ödemeler tarihe değil tamamlanan iş aşamasına bağlansın.
- İş programı, teslim tarihi ve gecikirse uygulanacak ceza.
- Ruhsatı, yapı denetimi, iskânı ve harçları kimin üstleneceği.
- Değişiklik talepleri: ek iş nasıl fiyatlanır, kim onaylar, süreye etkisi ne olur.
- Teslim usulü: birlikte gezilir, tutanak tutulur, eksik iş listesi ve tamamlama süresi yazılır.
- Teslimden sonra çıkan kusurların nasıl bildirileceği ve giderileceği.
Götürü bedel her durumda sabit mi?
Kural olarak evet. Kanun'un 480. maddesi, eser öngörülenden fazla emek ve masraf gerektirse bile yüklenicinin bedel artışı isteyemeyeceğini söyler. Aynı madde bir istisna tanır: baştan öngörülemeyen durumlar işi aşırı güçleştirirse yüklenici hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını isteyebilir.
Uzun süren işlerde fiyat farkı tartışması buradan çıkar. Malzeme fiyatı değişirse ne olacağını sözleşmeye baştan yazmak iki tarafı da korur.
Teslimde ve sonrasında haklarınız
Binayı teslim aldıktan sonra ilk fırsatta gezin; gördüğünüz kusuru, hukuk dilindeki adıyla ayıbı, uygun sürede yükleniciye bildirin. Ayıp varsa ücretsiz onarım ya da bedelden indirim isteyebilir, ağır durumlarda sözleşmeden dönebilirsiniz.
Yapı denetim sözleşmesini yapı sahibi imzalar; Kanun bu iş için müteahhidin vekil tayin edilmesine izin vermez. Anahtar teslim çalışmanız denetimi de devrettiğiniz anlamına gelmez. Bu yazı genel bilgi verir, hukuki danışmanlık değildir.
Bilgilerinizi bırakın, sizi arayalım.
Sık sorulan sorular
Anahtar teslim ile kat karşılığı aynı şey mi?
Hayır. Anahtar teslimde iş sahibi bedeli parayla öder ve binanın tamamı onda kalır. Kat karşılığında bedel arsa payıyla ödenir.
Anahtar teslim metrekare fiyatı ne kadar?
Projeye, zemine ve şartnameye göre değişir. Rakam vermek yerine parseli ve projeyi görüp yazılı teklif hazırlıyoruz.
Anahtar teslim sözleşmesi noterde mi yapılır?
Bedeli parayla ödenen eser sözleşmesi için kanun resmî şekil aramaz. Yine de yazılı yapın ve ekleriyle birlikte imzalayın; ispat bununla yapılır.
