Kısaca
- İki modelde de inşaatı müteahhit kendi sermayesiyle yapar.
- Fark, arsa sahibinin eline geçendedir: bağımsız bölüm ya da para.
- 6306 sayılı Kanun riskli yapılarda iki yolu da sayar; karar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır.
Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı karşılaştırması
| Kat karşılığı | Hasılat paylaşımı | |
|---|---|---|
| Arsa sahibi ne alır | Sözleşmede numarası yazılı bağımsız bölümler | Satış gelirinin sözleşmedeki oranı |
| Getiri neye bağlı | Binanın bitmesine | Binanın bitmesine ve satışların fiyatına, hızına |
| Gelir ne zaman gelir | Teslimde daire olarak | Satışlar yapıldıkça para olarak |
| Satış riski | Müteahhit kendi daireleri için taşır | İki taraf birlikte taşır |
| Kime uygun | Oturacak ya da kiraya verecek malik | Nakit isteyen, satışı takip edebilecek malik |
| Yaygın olduğu yer | Apartman ölçeğinde parseller | Büyük arsalar, markalı projeler |
Kat karşılığında sözleşmeye ne yazılır?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuda pay devri borcu doğurduğu için resmî şekilde, uygulamada çoğunlukla noterde düzenleme şeklinde yapılır. Tapu Kanunu'nun 26. maddesine göre taraflardan biri isterse sözleşme tapu siciline şerh verilir. Şerhi istemeyi unutmayın.
Paylaşım oranı tek başına bir şey söylemez. Hangi dairelerin, hangi katta ve cephede size kalacağı, teknik şartname, teslim tarihi ve gecikirse ödenecek kira bedeli de yazılmalıdır.
Hasılat paylaşımında nelere dikkat edilir?
Bu modelde alacağınız şey bir orandır. Oranın neye uygulanacağını ve hesabı nasıl göreceğinizi sözleşme belirler:
- Asgari satış fiyatı ya da arsa sahibine garanti edilen asgari gelir.
- Satış bedellerinin toplanacağı hesap ve arsa sahibinin bu hesabı denetleme hakkı.
- Satışı kimin, hangi fiyat listesiyle yapacağı.
- Belirli bir tarihe kadar satılmayan bölümlerin nasıl paylaşılacağı.
- Arsa paylarının müteahhide ya da alıcılara hangi aşamada devredileceği.
Hangisi daha kârlı?
Hazır bir cevabı yok. Piyasa yükselirken hasılat paylaşımı kâğıt üzerinde daha fazla kazandırır. Satışlar durunca paranız binada bekler. Kat karşılığında elinize geçen şey bellidir ve tapuyla korunur.
Apartman ölçeğindeki kentsel dönüşüm işlerinde malikler çoğunlukla kat karşılığını seçer, çünkü amaç yeni dairede oturmaktır. Vergi sonuçları iki modelde farklıdır; imzadan önce bir mali müşavire ve avukata danışın. Bu yazı genel bilgi verir, hukuki danışmanlık değildir.
Bilgilerinizi bırakın, sizi arayalım.
Sık sorulan sorular
Hasılat paylaşımı sözleşmesi de noterde mi yapılır?
Sözleşme arsa payı devri borcu içeriyorsa resmî şekilde yapılmalıdır. Kendi sözleşmeniz için avukatınıza danışın.
Kat karşılığında paylaşım oranı yüzde kaç olur?
Sabit bir oran yoktur. Parselin konumu, imar hakkı ve inşaat maliyetine göre her projede ayrı görüşülür ve sözleşmeye yazılır.
İki model birlikte kullanılabilir mi?
Evet. Arsa sahibi bir kısım daireyi alıp kalan pay için gelirden oran alabilir. Böyle karma sözleşmelerde hesap maddeleri daha da açık yazılmalıdır.
