Kısaca
- Sözleşme noterde düzenlenir; elden imzalanan kâğıt güvence sağlamaz.
- Hangi dairenin kime kalacağı, teslim tarihi ve teknik şartname metne yazılır.
- Tapu devrini inşaatın ilerlemesine bağlamak arsa sahibinin en sağlam güvencesidir.
Kat karşılığı sözleşme nasıl işler?
Malikler arsayı, müteahhit sermayeyi ve emeği koyar. Yeni binadaki bağımsız bölümler sözleşmedeki paylaşıma göre ikiye ayrılır: maliklere kalanlar ve müteahhidin satarak maliyetini karşıladığı daireler. Sözleşme tapu kütüğüne şerh verilebilir; böylece arsa el değiştirse de sözleşme yeni malike karşı ileri sürülebilir.
Sözleşmede mutlaka yazması gerekenler
- Bağımsız bölüm listesi: kat, cephe, brüt ve net metrekare, kime ait olduğu
- Onaylı projeye ve imar durumuna atıf; proje değişirse paylaşımın nasıl güncelleneceği
- Teknik şartname: taşıyıcı sistem, yalıtım, doğrama, tesisat ve kaplamalarda marka ya da eşdeğer sınıf
- Ruhsat, başlama ve teslim tarihleri; gecikmede ödenecek ceza ve kira bedeli
- Tapu devir takvimi: müteahhide geçecek payların hangi inşaat aşamasında devredileceği
- İskân, abonelik, harç ve vergi giderlerini kimin karşılayacağı
Tapu devri ne zaman yapılmalı?
Sahada en çok sorun, payların hepsi baştan devredildiğinde çıkıyor. Devri kaba inşaatın bitimi ve iskân gibi aşamalara bölmek iki tarafı da dengede tutar.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşümlerde ek bir fren var: müteahhit kendi payına düşen daireleri, idarenin belirlediği inşaat tamamlanma oranına göre ve izinle satabilir.
Müteahhit işi bırakırsa ne olur?
Kanun'un 6. maddesine göre, müteahhitten kaynaklanan nedenlerle bir yıl içinde inşaata başlanmaz ya da iş en az altı aydır durmuşsa malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alıp Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na başvurabilir. Başkanlık durumu tespit ederse müteahhide otuz gün verir; iş yine yürümezse sözleşme feshedilmiş sayılır.
Bu yol yalnızca 6306 kapsamındaki işlerde vardır. İmzadan önce metni bir avukata okutun. Bu yazı genel bilgi verir, hukuki danışmanlık değildir.
Bilgilerinizi bırakın, sizi arayalım.
Sık sorulan sorular
Kat karşılığı sözleşme noter dışında yapılabilir mi?
Tapu devri borcu içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir.
Sözleşme tapuya şerh edilir mi?
Edilebilir. Şerh, arsa sonradan el değiştirirse hakkınızı yeni malike karşı da ileri sürmenizi sağlar.
Müteahhidin borcu yüzünden arsaya haciz gelir mi?
6306 kapsamındaki işlerde, kat irtifakı kurulana kadar müteahhidin üçüncü kişilere borçları için devredilen taşınmaza haciz konulamaz. O inşaata ait malzeme ve işçilik alacakları bunun dışındadır.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (mevzuat.gov.tr, güncel metin)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 237), 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m. 706), 2644 sayılı Tapu Kanunu (m. 26) ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu (m. 60)
- Hukuki Haber, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri” (ikincil kaynak)
